PF 부실 정리에도 소송·충당금 부담…신탁계정대 회수 여부 관건
[메가경제=이상원 기자] 국내 4대 금융지주 계열 부동산신탁사들이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 여파에서 벗어나지 못하면서 2027년 실적 회복 여부에 관심이 쏠리고 있다.
금융권 전반의 부실 PF 사업장 정리가 진전되고 있지만 과거 책임준공형 토지신탁에서 발생한 손해배상 소송과 신탁계정대 회수 지연이 수익성 개선을 가로막고 있기 때문이다.
특히 책임준공 의무 불이행에 대한 법원의 판단이 엇갈리면서 소송 결과와 추가 충당금 적립 여부, 그리고 내년부터 시행될 부동산 PF 자기자본비율 규제가 실적을 좌우할 핵심 변수로 떠오르고 있다.
11일 금융권에 따르면 KB·신한·하나·우리금융 등 4대 금융지주 계열 부동산신탁사의 올해 3분기 누적 순손실은 1303억원에 달했다. 책임준공 소송과 추가 충당금 부담, 신탁계정대 회수 지연 등이 이어지면서 2027년이 실적 회복의 분수령이 될 전망이다.
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| ▲ 부동산신탁사들 실적 이미지. [사진=챗GPT] |
◆4대 지주 신탁사 1303억 적자…KB·하나 손실 집중
4대 금융지주 계열 부동산신탁사가 3분기에 누적 기준으로 1303억원의 적자를 기록했다. 지난해 같은 기간 1425억원 적자보다 손실 규모는 122억원 줄었지만 회복세는 더딘 모습이다.
KB부동산신탁은 1499억원, 하나자산신탁은 296억원의 누적 순손실을 기록했다. 반면 신한자산신탁과 우리자산신탁은 각각 313억원, 179억원의 순이익을 냈다. 4개사 합산 실적은 1분기 257억원 흑자에서 2분기 1282억원 적자, 3분기 278억원 적자로 돌아섰다. 특히 2분기에는 KB부동산신탁이 책임준공 관련 손실 등을 반영하며 1617억원의 순손실을 냈고, 3분기에는 하나자산신탁의 충당금 전입액이 688억원으로 급증하면서 실적 부진이 이어졌다.
일각에서는 실적 부진의 핵심 이유 중에 하나로 책임준공형 토지신탁을 지목했다. 시공사가 약정한 기한까지 공사를 마치지 못하면 신탁사가 일정 기간 내 준공 책임을 부담하며, 이 의무마저 이행하지 못하면 대주단의 손해배상 청구 대상이 될 수 있다. 이에 따라 공사비 상승과 건설사 자금난으로 분쟁이 이어지면서 신탁사의 추가 충당부채 적립 위험도 커지고 있다.
실제로 KB부동산신탁의 올해 책임준공 관련 법적 부담이 이어지고 있는 것으로 나타났다. KB부동산신탁의 올해 신규 손해배상 소송은 5건으로 청구금액만 약 3194억원에 달한다. 올해 1심 판결이 나온 사건 가운데 3건에서는 총 480억원 규모의 원금 등과 지연손해금을 지급하라는 원고 승소 판결이 나왔지만, 부산 해운대구 오피스텔 관련 40억원 규모 소송에서는 원고 청구가 기각됐다.
다만 책임준공 관련 법적 분쟁은 금융지주 계열 부동산신탁사별로 다른 양상을 보이고 있다.
KB부동산신탁은 올해 원고 승소 판결과 청구 기각 판결이 엇갈리면서 손해배상 범위가 쟁점으로 떠올랐다. 신한자산신탁은 대주단과의 합의를 통해 기존 소송을 정리하는 한편, 지난 7월 시흥 오피스텔 관련 손해배상 소송에서는 원고 청구 기각 판결을 받았다.
우리자산신탁은 일부 사업장에 대한 배상금 선지급과 충당금 설정을 통해 위험을 줄여 왔지만 기존 소송과 자금 회수 부담은 남아 있다.
법원이 책임준공 의무 불이행에 따른 배상액뿐 아니라 공사 지연의 귀책사유와 실제 손해 발생 여부를 구체적으로 따지는 사례가 나타나면서 향후 항소심 및 개별 소송 결과가 신탁사의 충당금 부담을 좌우할 것으로 전망된다.
◆PF 부실 정리에도 신탁계정대 회수 지연
반면 금융권 전체 PF 건전성 지표는 올해 2분기 들어 일부 개선됐다. 금융위원회에 따르면 6월 말 유의·부실우려 PF 여신은 15조1000억원으로 전분기보다 1조3000억원 감소했다. 정리·재구조화된 사업장 규모는 누적 19조7000억원에 달했으며 PF 대출 연체율도 4.56%로 전분기보다 0.09%p 하락했다.
그러나 금융권 전반의 부실 정리가 신탁사의 자금 회수와 실적 개선으로 곧바로 이어지는 것은 아니라는 것이 업계 관계자의 설명이다.
신탁사가 자체 자금을 사업장에 투입한 신탁계정대는 분양대금이나 사업장 매각·공매 등을 통해 회수해야 한다. 사업이 지연되거나 자산 매각가격이 예상보다 낮아지면 회수 기간이 길어지고 추가 대손충당금 적립으로 이어질 수 있기 때문이다.
KB부동산신탁의 상반기 신탁계정대는 대손충당금 차감 전 1조2469억원으로, 관련 대손충당금만 4878억원에 달했다. 하나자산신탁도 6월 말 신탁계정대가 8612억원으로 지난해 말보다 20.1% 증가했다. 기존 사업장에 투입한 자금의 회수 성과가 신탁사별 재무건전성과 수익성 개선을 가를 것으로 예상되는 이유다.
금융지주의 자금 지원 부담도 이어지고 있다. 4대 금융지주가 2024년 이후 유상증자와 신종자본증권 인수, 계열사 대여 등의 방식으로 신탁사에 제공한 순지원 규모는 약 1조2100억원으로 집계됐다. 부실사업장 정리가 지연될 경우 추가 지원 가능성이 남아 있다는 점이 부담 요인이다.
신용평가업계도 부동산신탁사의 수익창출력 회복이 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 한국신용평가는 현재 책임준공 위험이 완화·정리 국면에 접어들었지만 수익창출력 저하가 핵심 과제로 남아 있다고 분석했다.
신탁사들이 도시정비사업과 리츠(REITs), 관리형 신탁 등으로 수익원을 다변화하고 있지만 기존 사업장의 손실 부담을 단기간에 상쇄하기는 쉽지 않은 상황이다. 새로운 사업에서 발생하는 수익이 실적에 반영되기까지 시간이 필요한 반면, 기존 책임준공 소송과 신탁계정대 관련 손실은 계속 재무제표에 영향을 미칠 수 있기 때문이다.
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| ▲ 부실 해소와 실적 회복 관건 이미지. [사진=챗GPT] |
◆2027년 PF 규제 도입…부실 해소가 실적 회복 관건
내년부터 단계적으로 도입되는 부동산 PF 자기자본비율 규제도 변수다.
금융위원회가 지난 10월 확정한 방안에 따르면 비주거 PF 사업장에 대한 사업성평가 기준과 중소 금융업권의 대출취급 요건은 2027년 자기자본비율 5%를 시작으로 매년 5%p씩 높아져 2030년 20%에 도달한다. 반면 주거 사업장은 관련 규제 적용이 2029년으로 2년 유예됐다. 이에 따라 사업 유형별 자금조달 여건과 금융회사의 위험관리 기준에도 변화가 예상된다.
업계에서는 내년 금융지주 계열 부동산신탁사의 경영 정상화는 신규 사업 확대보다는 기존 부실사업장의 손실을 얼마나 줄이고 투입 자금을 회수하느냐에 달려 있다고 전망했다.
업계 관계자는 “내년 실적은 신규 수주 확대보다 기존 책임준공 소송의 진행 상황과 추가 충당금 규모, 신탁계정대 회수 성과에 따라 회사별로 엇갈릴 전망”이라며 “과거 부동산 호황기에 수주한 개발사업의 위험을 얼마나 해소하느냐가 경영 정상화의 핵심 과제로 떠오르고 있다”고 말했다.
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