경기 9곳 투기과열지구 해제…경기 22곳‧인천‧세종 조정대상지역서 풀려
12월부터 무주택 LTV 50% 단일화…미분양 PF 대출 보증 신설
무순위 청약 거주지역 요건 폐지…임차보증금 반환 대출보증 확대
공시가격 현실화율, 보유세 인하방안도 내달 추가 검토
정부가 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 경기도 전역과 인천, 세종을 규제지역에서 해제하기로 결정했다.
기획재정부, 국토교통부, 금융위원회 등 정부 관계부처는 10일 오전 제3차 부동산관계장관회의를 열어 이 같은 규제 완화 방안을 발표했다. 앞서 국토부는 전날 ‘22년 제4차 주거정책심의위원회’에서 ‘투기과열지구 및 조정대상지역 조정안’을 심의･의결했다.
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| ▲ 정부는 10일 서울과 경기 성남(분당·수정), 과천, 하남, 광명을 제외한 전국 모든 지역을 부동산 규제 지역에서 해제한다고 밝혔다. 사진은 투기과열지구에서 해제된 경기 수원시 광교신도시 일대. [수원=연합뉴스] |
구체적으로 보면 경기도 9곳을 투기과열지구에서 해제하고, 경기도 22곳과 인천 전 지역(8곳), 세종 등 총 31곳은 조정대상지역에서 풀기로 했다.
투기과열지구에서 해제된 9곳은 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2 지역이다. 이들 지역은 투기과열지구와 조정대상지역 규제가 한꺼번에 해제됐다.
조정대상지역에서 풀린 경기지역 22곳은 수원팔달‧영통‧권선‧장안, 안양만안‧동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인수지‧기흥‧처인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원)이다.
조정대상지역에서 풀린 인천지역 8곳은 인천 중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구이다.
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| ▲ 11월 14일 0시 기준 부동산 규제지역 현황. [그래픽=연합뉴스] |
이에 따라 서울 25개구와 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 경기도 4곳만 투기과열지구·조정대상지역 등 2중 규제지역으로 남게 됐다. 서울 15개구는 투기지역 규제도 계속 적용된다.
국토부에 따르면, 서울시는 주변지역 파급효과, 개발수요, 높은 주택수요 등을 감안해 투기과열지구‧조정대상지역을 유지할 필요가 있다고 판단했다.
경기도의 경우는 서울과 연접해 집값 수준과 개발수요가 높다고 보고, 서울과 유사한 시기에 규제지역으로 지정된 과천, 성남(분당‧수정), 하남, 광명은 투기과열지구‧조정대상지역을 유지하기로 했다
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| ▲ 투기과열지구와 조정대상지역 규제 내용. [국토부 제공] |
앞서 국토부는 지난 6월과 9월 두 차례에 걸쳐 세종을 제외한 지방 전체를 규제지역에서 해제, 그동안 투기지역 15곳(서울), 투기과열지구 39곳(서울·경기), 조정대상지역 60곳만 미해제 지역으로 남아 있었다.
이번 규제지역 완화 조치는 관보 게재가 끝나는 오는 14일 0시를 기해 효력이 발생한다. 규제지역에서 풀리면 대출과 세제·청약·거래(전매 제한) 등 집을 사고파는 전 과정과 관련한 규제가 크게 완화된다.
규제지역 완화 조치는 올들어 부동산 매매시장이 전반적으로 하락세를 지속하는 가운데 최근 낙폭이 확대되고, 전세 매물 누적증가와 전세대출 금리 상승세 등으로 최근 전세 가격 하락폭도 역대 최대 수준으로 커진 데 따른 것이다.
주거정책심의위원회에 참석한 이원재 국토부 제1차관은 “최근 수도권 주택시장 상황을 종합적으로 고려해 규제지역을 선제적으로 적극 해제했다”고 밝혔다.
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| ▲ 부동산 시장 현안 대응 방안 기본 방향. [국토부 제공] |
정부는 주택시장 상황을 지속적으로 모니터링하면서 실수요자의 어려움 해소를 위하여 지난달 27일 열린 제11차 비상경제민생회의 결정 사항의 후속조치도 차질 없이 추진해 나간다는 계획이다.
정부의 부동산 대응 기본 방향은 주택공급기반 위축 방지, 실수요자 내집마련 애로 해소, 서민‧중산층 주거부담 경감 등 3개 트랙으로 진행된다.
여기에다 최근 이미 발표됐거나 논의된 과제는 신속하게 구체화하고 이행하는 한편, 부동산 시장 여건 변화를 반영한 추가 과제를 추진한다는 방침이다.
정부는 실수요자 내 집 만련 애로 해소를 위해 주택담보대출비율(LTV) 규제 완화 방안을 연내 앞당겨 시행하기로 했다.
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| ▲ 12월 1일부터 규제지역 내 무주택 LTV 규제를 50%로 일원화한다. [국토부 제공] |
오는 12월 1일부터 규제지역 내 주택 가액별로 차등화돼 있는 무주택 LTV 규제를 50%로 일원화하고, 투기과열지구 15억 초과 아파트에 대한 주택담보대출(주담대) 금지 규제도 푼다.
투기지역과 투기과열지구 15억 초과 아파트 주담대 허용에 맞춰 15억 초과 아파트에 대한 임차보증금 반환 목적 주담대를 허용하고, 임차보증금 반환 대출 보증 한도를 1원에서 2억원으로 확대한다.
규제지역 내 서민·실수요자를 대상으로 LTV 우대 대출 한도를 4억원에서 6억원까지 확대한다.
무주택 청년 대상으로 저리의 전세대출을 지원하기 위한 청년 맞춤형 전세대출보증도 1억원에서 2억원으로 늘린다.
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| ▲ 청년 맞춤형 전세대출보증 제도 현황. [국토부 제공] |
생활안정자금 목적 주담대에 적용되는 별도의 대출한도(2억원)를 폐지하고 기존 LTV·총부채상환비율(DTI) 틀 내에서 관리한다.
이는 임차인이 전세보증금 미반환 위험에 노출되지 않도록 하기 위해서다.
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| ▲ 임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제 현황. [국토부 제공] |
현재는 집주인 전세보증금 반환 목적의 경우 2억원 초과가 가능하지만 규제지역과 주택가격.보유주택수 등에 따라 엄격한 조건을 부과하고 있다.
주담대 채무조정 대상을 보다 탄력적으로 산정하기 위한 추진방향도 구체화했다.
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| ▲ 현행 주택담보대출 채무조정 제도. [국토부 제공] |
매출액 급감, 금리상승 등에 따른 상환부담 급증으로 주담대 원리금 정상상환이 곤란한 차주에게도 채무조정을 적용하기로 했다. 현재는 6억원 이하 주택 차주에 대해서만 은행권 자체 채무조정을 시행하고 있다.
다만 상환이 곤란한 차주에 해당하는지 여부는 차주의 신용도, 다중채무 여부, 가용소득 대비 상환부담 수준, 매출액 및 소득 변동수준 등 다양한 특성을 종합 검토해 설정할 예정이다.
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| ▲ 현 정책모기지 조건 비교. [국토부 제공] |
내년부터 기존 정책모기지와 통합한 신규 상품인 ‘특례보금자리론’도 출시한다. 내년도에도 시장금리 상승이 대출금리로 계속 반영되면서 서민과 실수요자 주거비용 부당이 가중될 것으로 우려되기 때문이다.
‘특례보금자리론’은 안심전환대출과 적격대출을 기존 보금자리론에 통합하는 상품이다. 연내 이를 포함한 정책모기지 세부개편 방안을 확정발표하고 주택금융공사(HF) 내규 개정과 전산개발 후 내년초 시행할 계획이다.
정부는 건설사의 자금난으로 주택공급 기반이 위축되는 것을 방지하기 위한 대책도 발표했다.
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| ▲ 보증대상 요건 개편 주요 내용. [국토부 제공] |
금융 부문에서는 주택도시보증공사(HUG)를 통해 준공전 미분양 사업장에 대해서도 5조원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 보증을 신설하고, 중‧소형 사업장 등을 대상으로 HUG의 PF 보증을 종전 5조원에서 10조원으로 확대하기로 했다.
리츠 요건 충족을 위한 부동산 지분 규제도 완화한다.
현재는 부동산 법인의 지분을 50% 초과해 소유한 경우만 해당 투자 지분을 부동산으로 인정하고 있으나 이를 20% 이상 보유한 경우에도 인정하기로 했다. 기업회계기준 상 의결권이 있는 주식 20% 이상 보유 시 실질적 영향력을 인정하기로 한 것이다.
실물 부문에서는 분양물량 분산을 위해 공공택지의 사전청약 제도 의무화를 폐지하고 이미 매각된 택지는 의무 기간을 6개월에서 2년으로 늘린다. 이를 통해 민간 공급물량을 2024년까지 7만4천호에서 1만5천호 수준으로 조정할 예정이다.
2020년 이후 혜택이 지속적으로 축소된 등록임대사업제도 과거 지원제도 운영 시 효과, 매매 및 임대차 시장 상황 등 다양한 여건을 감안해 연내 합리적 개편방안을 마련키로 했다.
개편방안에는 세제‧금융 지원 수준 등에 대한 종합적 평가와 함께, 리츠 등 전문 법인사업자 육성 방안 등도 포괄적으로 검토할 예정이다.
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| ▲ 무순위 청약 규제 완화. [국토부 제공] |
무순위 청약의 경우, 거주지역 요건을 폐지해 청약 대상자를 확대하고 예비당첨자 범위는 세대수의 40% 이상에서 500% 이상으로 대폭 늘린다. 청약 반복 부담을 완화하기 위해 명단 파기시점을 최초계약일 180일 이후로 연장한다.
현재는 청약시장 과열 방지 등을 위해 청약 무순위 신청 자격을 ‘해당 시‧군 거주 무주택자’로 제한 중이다. 본청약 60일 후 예비당첨자 명단을 파기하고 이후 미계약 발생 시 무순위 청약으로 이른 바 ‘n차 반복’(전환‧반복)이 이뤄져 불편을 초래한다는 지적을 받았다.
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| ▲ 생애최초 주택구입자에 대한 세제 지원 요건 완화. [국토부 제공] |
생애최초 주택구입자에 대한 취득세 감면(200만 한도)의 취징 예외 요건도 완화한다. 현행 3개월 내 미입주 시 추징하도록 하고 있는 규정에다 기존 임대차 권리관계에 따른 입주 지연 시에는 추징을 예외하는 요건을 두도록 했다.
이와 함께 공시가격 현실화율 수정과 관련해서는 내년도 현실화율 동결을 포함해 집값 급등에 따른 보유세 인하 방안을 추가로 검토해 다음달 발표하기로 했다.
[메가경제=류수근 기자]
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