분양가 심사의 예측가능성 높여 민간의 안정적 공급기반 마련
민간 사전청약 추정분양가 기준 마련…사전청약 시점에 추정비용 반영
사전청약 민간 확대방안 후속 조치...내년 상반기까지 3.3만호 예정
지난 9월 9일 국토교통부장관 주재 공급기관 간담회에서 주택협회와 업계는 지자체마다 분양가 인정항목, 심사 방식이 제각각인 점을 지적하며 분양가 산정방식 개선을 건의했다.
서울시 등 지자체 역시 택지비 평가과정에서 조합 운영비, 이주비 등 실질적인 소요 비용이 반영될 수 있도록 택지비 평가 기준 합리화를 요청했다.
이같이 분양가 상한제(분상제) 관련 다양한 제도개선 요구가 제기됨에 따라, 국토교통부는 합리적이고 예측가능한 분양가 상한제 운영과 민간 사전청약 시행을 위해, ‘분양가 상한제 심사 매뉴얼’과 ‘추정분양가 검증 매뉴얼’을 마련, 8일 전국 지자체와 민간업계에 배포했다고 밝혔다.
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| ▲ 택지비 항목 개선방안. [국토교통부 제공] |
그간 전국 지자체마다 제각각이고 다소 모호했던 분양가 상한제 심사 기준이 구체적으로 정리되고, 민간 사업자가 사전청약을 하는 경우 추정 분양가 산정을 위한 기준과 절차가 구체적으로 마련된 것이다.
그간 국토부는 이를 위해 분양가 상한제 심사 관련 전문성을 보유한 유관기관이 참여하는 공동 TF(태스크포스)를 구성하고, 최근 3년 간 지자체 분양가 상한제 심사자료(95건) 분석 결과를 토대로 새로운 두 가지 매뉴얼을 정리했다.
‘분양가 상한제 심사 매뉴얼’은 세부 항목별 합리적 심사 기준을 제시하는 한편, 지역특성을 감안한 운영을 통해 상한제 본연의 취지를 달성할 수 있도록 개선됐다.
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| ▲ 8일 기준 민간 사전청약 후보지 발표현황. [국토교통부 제공] |
우선, 공공택지는 불합리한 심사 방식을 개선했으며, 민간 택지는 택지비 적정성 평가 시 심사 기준을 구체화했다.
공공택지의 경우, 과다반영 방지를 위해 상가와 임대 면적을 제외하고 공동주택 면적만 반영토록했고, 임의삭감 금지를 위해 계약서상 공급가격과 납부 일정을 기준으로 택지비와 기간이자를 산정하도록 했다.
민간택지의 경우, 개별입지 특성을 고려해 주변 환경 등이 가장 유사한 비교 사업지(표준지)가 선정될 수 있도록 표준지 선정 기준과 입지·특성차이 보정기준을 구체화했다.
민간택지에서 택지비 산정을 위해서는 조합사업비 구성항목 중 택지, 건물, 택지·건물 공통 귀속분으로 분류해야 하지만 그간 분류 기준이 불명확했다. 이에 택지 조성에 소요되는 비용이 택지비로 너무 부족하게 반영되지 않도록 택지, 건물, 공통 귀속분 분류 기준을 명확히 했다.
기본형 건축비는 국토부 정기고시에서 통일된 기준을 제시하고 있지만, 그간 일부 지자체에서는 심의 시 임의로 삭감하는 사례가 있었다.
하지만 앞으로는 지자체 별도 고시 없이는 기본형 건축비를 임의 조정하지 못하도록 매뉴얼에 구체화하고 행정지도도 실시할 예정이다.
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| ▲ 지난 8월 발표된 민간 사전청약 추진방향. [국토교통부 제공] |
이번 추정 분양가 검증 매뉴얼은 또 지자체마다 조정기준이 각기 다른 가산비 항목에서 심사 항목을 구체화하고, 권장 조정기준을 제시하기로 개선했다.
그간 가산 항목과 관련해 지자체별 임의 조정으로 인해 심사 결과의 예측 가능성이 낮아 사업주체와 지자체 간 이견이 발생했다.
이에 기존 심사자료 분석결과를 토대로 주요 항목을 인정·불인정·조정 3가지 유형으로 분류하고 심사기준을 구체화했다.
특히, 조정 항목에서 업체 제출금액(설계가액)에 대한 공종별(공사종류별) 권장 조정률을 제시해 예측 가능성을 높였다.
공종별 권장 조정률은 토목·건축·기계는 81.3%, 전기는 86.2%, 통신은 87.3%, 조경은 88.7%, 소방은 90%이며, 다만 지역 특성, 발주 금액, 업체 규모, 자재 가격 급등 등의 여건을 감안해 ±10%포인트(p) 범위 내에서 조정이 가능토록 했다.
이외에도, 중복계상·임의삭감 등 심사 오류사례에 대한 유의사항을 명확히하고, 판단기준이 불확실한 항목은 기준을 구체화했다.
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| ▲ '분양가 상한제 심사 매뉴얼' 중 심사 오류 주요사례 및 개선방안. [국토교통부 제공] |
민간 사전청약 추정분양가 기준도 마련됐다. ‘추정 분양가 검증 매뉴얼’은 민간 사업자가 사전청약 추진 시 추정 분양가 산정을 위해 필요한 산정방식 및 절차 기준을 정리했다.
현재 분양가 상한제 금액은 택지비와 기본형 건축비의 합에다 택지비와 공사비에 대한 각각의 가산비를 더해 결정된다. 그러나 그간 지자체마다 분양가로 인정해주는 가산비 항목과 심사 방식이 각기 달라 지자체와 사업 주체 간 분쟁으로 이어지는 사례가 적지 않았다.
이에 추정분양가 산정 방식은 사업주체가 설계 진행 후 ‘분양가 상한제 매뉴얼’ 기준으로 분양가를 산정하되, 사전청약 시점에서 산정할 수 없는 항목은 매뉴얼을 통해 별도의 추정방식을 제시하도록 개선했다.
일례로 택지비 가산비 중 각종 부담금이나 분담금의 경우, 관련 기준에 따라 현 시점에서 산정 가능한 항목은 추정비용으로 반영하도록 했다.
또 에너지 절약형 친환경주택의 경우, 에너지 절감률을 60%로 가정해 건축비를 가산한 뒤 추후 조정하도록 개선했다. 사전청약 단지는 에너지 절감률을 측정할 수 없는 현실을 반영한 조치다.
추정분양가 검증 절차를 보면, 사업 주체는 기본 설계를 진행하고, 이에 기초한 심사자료를 작성해 주택도시보증공사(HUG) 추정분양가 검증위원회에 분양가 검증을 신청해야 한다.
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| ▲ 추정분양가 산정시 필요항목. [국토교통부 제공] |
HUG 검증 위원회는 분양가 심사 관련 전문성을 보유한 공공기관 및 지자체 분양가 심사 담당 공무원들로 구성되며, 이들은 ‘추정분양가 검증 매뉴얼’ 및 관련 법령 등에 따라 추정 분양가격의 적정성 여부를 검증해 그 결과를 통보하게 된다.
국토부는 지난 8월 발표한 사전청약 민간 확대방안 후속 조치인 제도개선과 사업추진도 차질 없이 추진 중에 있다고 밝혔다.
우선 사전청약 추진을 위한 제도적 기반은 11월 중까지 완료할 예정이다. 이미 LH는 지난달 18일 사전청약 인센티브 세부 기준을 반영한 공공택지 공급제도 개편안을 발표했다.
국토부는 이번 ‘추정분양가 검증 매뉴얼’ 발표와 함께 사전청약 세부 절차를 규정하는 ‘주택공급규칙’도 이달 중순까지 개정을 완료할 예정이다.
사업추진 현황을 보면, 내년 상반기까지 민간 사전청약 물량으로 공급되는 물량은 총 3만3674호에 달하는 것으로 집계됐다. 또 2024년 상반기까지 당초 계획(10만1천호)을 웃도는 10만7천호 공급이 가능할 전망이다.
국토부는 매각택지 중 사전청약에 참여하겠다고 밝힌 후보지가 11곳, 2만1542호라고 소개했다. 이들 지역은 다음 달부터 내년 3월 사이 사전청약을 시행할 예정이다.
구체적으로는 양주회천(3273호), 오산세교2(2772호), 화성동탄2(2296호), 의왕고천(872호) 등이다.
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| ▲ 기 매각택지 중 사전청약 참여 후보지. [국토교통부 제공] |
아울러 내년에 사전청약 조건부로 매각하는 택지에서도 수도권 9곳 등 전국 14곳에서 총 1만2132호가 사전청약 물량으로 나올 예정이다. 이들 지역은 내년 상반기 내 공급될 예정이다.
남양주진접2(489호)를 비롯해 성남금토(942호), 수원당수(697호·452호), 고양장항(760호) 등이다.
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| ▲ 2021년 사전청약 조건부 신규 매각 택지. [국토교통부 제공] |
정부는 참여 의향서 접수 사업장을 대상으로 이달 중에 민간 사전청약 세부 계획을 확정 짓는 한편, 추정분양가 심사, 예비입주자 모집 등 후속 절차를 신속히 진행하는 등 본격적인 사전청약 추진에 박차를 가할 계획이다.
국토교통부 김수상 주택토지실장은 “기존 공공택지 공공분양에 대한 사전청약이 성황리에 진행되고 있는 가운데, 민간 사전청약이 본격화 되면 공공분양 물량까지 합쳐 총 16만9천호가 사전청약으로 공급될 예정”이라며 “이는 연간 수도권 전체 분양 물량(5년 평균 연 17만7천호)에 육박하는 수준으로 시장 안정에 크게 기여할 것으로 기대된다”고 밝혔다.
[메가경제=류수근 기자]
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