민간 신탁·리츠에도 도심복합사업 허용…도시혁신계획구역 신설 검토
기존 공공복합사업도 동의율 30% 이하면 민간사업 전환 지원
주택공급촉진지역에 용적률 등 규제완화 패키지 적용 검토
'청년원가주택+역세권첫집' 통합…시세의 70%로 50만호 공급
최장 10년 임대후 분양 가능한 '내집마련 리츠 주택’ 도입
침수사태 '반지하' 실태조사 후 임대주택 이주·개보수 지원
정부가 국민의 주거안정을 위한 패러다임을 공공에서 민간 위주의 공급으로 전환하고, 내년부터 5년간 전국에 총 270만호의 주택을 공급한다.
재건축·재개발 규제 등 각종 규제가 완화되고 인센티브를 주는 민간도심복합사업 유형이 신설되며 도시계획의 규제를 받지 않는 도시혁신계획구역 도입도 검토된다.
수도권 등 직주근접지에 신규택지가 지속적으로 조성되고 GTX 정차지구에 주변부 연결성을 강화한 ‘콤팩트 시티’를 조성한다.
무주택 서민에게는 시세의 70% 이하의 가격에 청년원가주택과 역세권 첫 집이 분양되고, 임대와 분양이 혼합된 민간 분양 주택인 이른바 ‘내집마련 리츠 주택’도 도입된다.
반지하 거주자의 안전을 위해 공공·민간 임대주택으로의 이주도 추진한다.
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| ▲ 원희룡 국토교통부 장관이 16일 오전 정부서울청사 브리핑실에서 국민주거안정 실현방안인 주택공급계획을 발표하고 있다. [서울=연합뉴스] |
원희룡 국토교통부 장관은 16일 정부서울청사에서 향후 5년 공급 계획과 민간의 활력 제고, 공공의 지원, 주택품질 제고 등 국민 삶의 질 개선의 내용을 담은 이같은 ‘국민 주거안정 실현방안’을 관계부처 합동으로 발표했다.
이날 발표 내용은 윤석열 정부가 발표한 첫 번째 주택공급대책이다.
정부는 국민주거 안정 실현 5대 전략으로 ▲ 도심공급 확대, ▲ 주거환경 혁신 및 안전 강화, ▲ 공급 시차 단축, ▲ 주거사다리 복원, ▲ 주택품질 제고를 제시했다.
정부는 우선 주택공급대책 방안의 방향과 목표를 설명했다.
먼저 무주택 서민 등의 내집 마련과 주거상향 수요에 부응할 수 있도록 우수 입지에 양질의 주택을 충분히 공급해 주택 시장의 근본적 안정 기반을 마련할 수 있는 과제들을 담았다고 밝혔다.
그동안 여러 공급 대책들이 제시됐음에도 과도한 규제 등으로 도심 등 선호 입지 공급이 위축되며 집값이 부담하기 어려운 수준으로 급등했으며, 이로 인해 청년층, 무주택자 등의 주거 불안이 심화되고, 취약 계층 등의 주거 위기가 여전하다는 의견 등을 감안해 기존과는 차별화된 정책을 마련하는데 중점을 두었다는 설명이다.
주택공급 대책의 패러다임이 ‘공공’에서 ‘민간’으로 바뀐다는 방향성도 분명히 했다.
앞으로 공공은 취약계층 주거복지 등 시장기능 보완을 위한 본연의 역할에 집중하는 한편, 전체 공급의 대부분을 차지하며 국민이 선호하는 민간의 공급 활력을 뒷받침하기 위한 노력을 강화하겠다는 것이다.
아울러, 톱다운(Top-down) 방식으로 후보지 등을 일방적으로 지정하기보다는, 규제 정상화, 창의적 신(新)모델 도입 및 인센티브, 인허가 절차 합리화 등으로 주민이 원하는 지역에 바텀업(Bottom-up) 방식 공급을 지원하겠다는 방침이다.
정부는 이를 위해 도시 외곽 보다는 도심 역세권 등 수요가 많은 입지에 더 많은 공급이 이루어질 수 있도록 유도해나간다는 계획이다.
특히 “단편적인 가격불안 대응책이 아닌, 안정적 공급 기반을 통한 근본적 시장안정 기반 구축, 주거환경 및 품질개선, 재난 예방 등까지 포함한 국민 주거안정 실현”에 정책 목표를 두겠다고 밝혔다.
정부는 2023∼2027년 5년간 연평균 54만호, 총 270만호(인허가 기준)를 공급하겠다고 밝혔다. 당초 공약인 ‘250만+α(알파)'에서 α는 20만호로 채워졌다.
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| ▲ 16일 국토교통부가 발표한 '국민 주거안정 실현방안'의 주요 내용. [그래픽=연합뉴스]. |
지역별로는 수요는 많으나 공급이 부족한 서울‧수도권에 공급을 확대하고 주거 선호도가 높은 도심, 역세권, 3기 신도시 등에 중점 공급하며, 비수도권의 경우는 광역시 등 지방 대도시의 주택수요에 적극 대응한다.
서울 50만호를 비롯해 수도권에 총 158만호가 공급되고, 광역·특별자치시 52만호와 8개도 60만호 등 비수도권에 총 112만호가 공급된다.
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| ▲ 지역별·사업유형별 총괄표. [국토교통부 제공] |
사업유형별로는 정비사업 활성화, 민간도심복합사업 도입 등을 통해 정주여건, 생활환경이 우수한 도심지역, 역세권 등에 공급을 확대한다.
또, 3기 신도시 등 접근성이 우수한 택지 공급을 늘리고 콤팩트 시티(Compact-city) 등 복합개발을 통해 역세권 택지공급을 확대한다.
도심 내 재개발·재건축, 도심복합사업 등으로 52만호가 공급되고, 3기 신도시 등 공공택지에 88만호가 공급된다.
도시개발, 지구단위계획구역, 기타 주택법 근거 일반주택 사업 등 민간 자체 추진사업으로도 130만호가 공급된다.
정부는 먼저 그간 과도한 규제 등으로 도심 공급의 핵심인 민간 정비사업이 크게 위축되어 왔다는 판단 아래, 도심에서 신축주택 공급이 원활히 이루어질 수 있도록 재개발・재건축 등 민간 정비사업을 정상화하고, 민간의 창의성을 활용한 도심개발 모델을 새롭게 도입해 활성화해나가겠다고 밝혔다.
재개발·재건축 사업의 공급 기반을 회복하기 위해, 향후 5년(2023~2027) 동안 지자체와의 협력강화, 제도개선 등을 통해 전국에서 22만호 이상의 신규 정비구역을 지정할 계획이다.
서울에서는 신속통합기획 방식으로 10만호를, 경기・인천에서는 역세권, 노후 주거지 등에 4만호를 지정하며, 지방은 광역시 쇠퇴 구도심 위주로 8만호 규모의 신규 정비구역을 지정해나갈 계획이다. 정비계획 가이드라인 사전 제시를 통해 구역지정 소요기간을 5년에서 2년으로 단축할 방침이다.
이를 위해 10월부터 속도감있게 수도권·광역시 등을 대상으로 추가 정비사업 수요조사에 들어가 한국토지주택공사(LH) 등을 통해 사업 컨설팅 등을 지원하고 빠른 사업 시행을 유도해 나갈 예정이다.
특히, 재건축 사업의 걸림돌로 꼽히는 재건축 부담금의 합리적 감면 방안을 내놓을 계획이다.
재건축부담금은 2006년 도입 이후 미실현 이득에 대한 법정논쟁(헌재합헌결정, 2019년)과 재건축 정상화를 위해 여려 차례 유예되어 왔다.
2018년 재시행 된 이후 올해 첫 부과가 시작되지만 최근 집값이 크게 오르면서, 도입 이후 한 번도 변경되지 않은 현행 부과 기준으로는 수도권은 물론 지방에서조차 과도한 부담금이 예상된다.
이에, 현행 부과기준을 현실화하고 1주택 장기보유자·고령자 등에 대한 배려 방안을 마련하는 한편, 임대주택 공급 등 공익에 기여하는 사업장은 감면 받을 수 있도록 할 작정이다.
재건축 과정에서 발생하는 지나친 이익은 환수하되, 사업 자체를 저해하는 수준의 부담금을 적정 수준으로 완화할 예정이며, 면밀한 검토를 거쳐 9월 내 세부 감면 방안을 발표할 계획이다.
또 재건축 안전진단 기준도 재건축을 더 쉽게 할 수 있도록 평가항목 조정 등의 개선안이 연내 발표된다.
2018년 3월 안전진단 규제가 강화된 이후, 신규 재건축이 지나치게 어려워져 도심 공급 기반이 약화되고 있으며, 주거환경 개선 및 주거상향 수요 등에도 원활히 부응하지 못하고 있다는 판단에서다.
이를 감안해 앞으로는 구조안전성 비중을 합리적인 수준으로 조정(예를 들어 30~40% 수준)해 재건축 사업의 문턱을 낮추는 한편, 지자체가 시장 상황 등에 따라 탄력적으로 평가항목 배점을 조정할 수 있도록 하고, 의무적으로 받아 왔던 공공기관 적정성 검토도 지자체 요청 시에만 시행토록 할 방침이다.
다만, 시장 상황을 면밀히 모니터링해 적용범위・시행시기 등에 대한 최적 대안을 연말까지 제시할 계획이다.
아울러 정비사업 시행 시 임대주택을 기부채납 하면 용적률을 법적 상한까지 상향해주는 인센티브를 주거지역은 물론 준공업지역에서도 받을 수 있도록 확대한다. 다만 늘어난 용적률의 절반은 공공임대로 기부채납해야 한다.
이와 함께 현재 공공만 추진할 수 있는 도심복합사업의 한계를 극복하기 위해 민간도심복합사업 유형을 신규 도입하고 내년 상반기 중 공모에 들어갈 계획이다. 도심·역세권 등에서 주거·상업·산업 등 다양한 기능이 복합된 창의적 개발(고밀 복합개발)이 활성화 수 있도록 하기 위함이다.
이 모델은 신탁사·리츠(REITs·부동산투자회사) 등 민간 전문기관이 토지주와 협력하여 기존 공공도심복합사업을 개선해 도심, 부도심, 노후역세권 등에서 복합개발을 신속히 추진하는 사업이다.
토지주 3분의 2 이상이 동의하면 민간 전문기관이 시행하는 방식(비조합 방식)으로 진행되며, 이를 통해 기존 공공사업을 포함해 총 20만호가 추진된다.
편리한 교통으로 상업 문화 거점이 될 수 있으나 낙후·저이용된 지역은 첨단산업 중심의 ’성장거점형‘으로, 노후 역세권, 준공업지 등은 ’주거중심형‘(50% 이상 주택)으로 개발을 유도한다.
이 경우 용적률은 최대 500%까지 상향해주고, 필요하면 도시계획 규제를 받지 않는 ’도시혁신계획구역’ 특례를 신설해 적용하는 방안이 검토된다.
기존 공공 도심복합사업 후보지의 경우 원칙적으로 신속한 공급 및 혼란 방지를 위해 기존 방식을 유지하고, 예정지구 지정 등의 후속 조치를 신속히 추진해 나갈 예정이다.
주민 동의율이 30% 미만으로 낮은 사업장은 공공후보지 철회 후 민간사업으로 전환하는 것을 적극 지원한다.
신규 택지는 5년간 수도권을 중심으로 88만호분이 공급된다.
구체적으로 보면 올해 10월부터 내년까지 15만호 안팎의 후보지를 순차적으로 선정해 발표하고 24년 이후에는 시장 상황을 고려해 선정해 발표한다.
신규택지는 직주근접 등 수도권 및 지방의 수요가 높은 곳에 지정하되, 산업 단지, 도심·철도 인접지역 중심으로 적정 규모를 발굴할 예정이다.
철도역 인근의 경우 반경 300∼1000m까지 초역세권, 역세권, 배후지역 등 역 중심의 방사형으로, 역 접근성에 따라 점진적으로 개발밀도를 높이는 ‘콤팩트 시티’ 콘셉트를 적용해 개발을 추진한다.
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| ▲ 기존 신도시와 '콤팩트 시티' 콘셉트 비교. [국토교통부 제공] |
예를 들어, 초역세권(~300m)은 복합쇼핑몰, 오피스, 복합환승센터 등 거점 고밀개발, 역세권(~600m)은 청년주택 등 직주근접 중·고밀개발, 배후지역(600m~)은 대단지 아파트 등 주거 중밀개발로 하는 방식이다.
3기 신도시 중에서도 고양 창릉과 남양주 왕숙의 GTX역 주변지역에 콤팩트 시티 콘셉트의 시범적용을 추진한다.
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| ▲ 고양 창릉과 남양주 왕숙 역세권에는 '콤팩트 시티' 콘셉트가 시범적용된다. [국토교통부 제공] |
택지조성 속도를 높이기 위해 공공주택지구 지정 시 광역교통사업과 훼손지복구사업은 국무회의 심의를 거쳐 공공기관 예비타당성조사의 면제를 추진한다.
신속한 사업 추진을 위해 민간의 정비사업과 도시개발사업에도 통합심의가 도입되고, 통합심의가 임의규정으로 되어 있는 공공 정비사업과 일반주택사업에는 통합심의가 의무화된다.
준공 후 약 30년이 지난 경기 분당·일산 등 수도권 1기 신도시 재정비는 올해 하반기 연구용역을 거쳐 2024년 도시 재창조 수준의 재정비 마스터플랜을 수립할 예정이다.
소규모 정비사업 활성화로 주택공급을 늘린다. 가용지가 부족한 도심 내에서 수요에 신속하게 대응할 수 있는 소규모 주택사업에 대한 지원을 강화해 도심 주택공급의 기반을 확대하겠다는 계획이다.
연접한 복수단지가 일정한 사업요건을 충족하면 통합개발을 허용해 밀도있는 개발과 사업성 개선을 꾀한다. 또, 민간자금 조달 시 기금과의 금리차 일부를 보전하는 기금융자 이차보전과 1가구 1주택 소규모 조합원 대상으로 지방세를 감면하는 세제 지원도 강화한다.
소규모 정비사업간 유형을 전환하고자 하는 경우 조합해산 없이 주민총회 의결로 유형 간 전환을 허용하고, 도로·주차장 등 기반시설을 확충하는 소규모 정비사업은 광역교통시설부담금을 현행 50%에서 75%까지 감면한다.
도시형생활주택 건축 규제도 총가구 수를 300가구에서 500가구로 늘리고, 투룸 공급 상한을 전체 세대의 3분의 1에서 2분의 1로 완화한다.
‘주택공급촉진지역’ 제도 도입도 검토된다.
이는 수요 억제를 위해 투기과열지구 등의 규제지역을 두는 것과 달리 공급 확대를 위해 도시규제 완화 등 각종 인센티브를 부여하는 지역이다.
수급불안에 따른 집값 상승 시 규제지역(세제강화, 대출축소) 지정으로 대응하는 방식의 수요관리 만으로는 시장 안정에 한계가 있다는 판단 아래, 주택공급 부족 지역에서 규제완화 등을 통해 공급속도를 높이고 신규 공급을 촉진하는 방식의 접근을 고려하겠다는 취지다.
촉진지역으로 지정되면 해당지역 주택사업에 대해 일괄적으로 도시규제 완화 등 인센티브가 주어진다. 일정기간 각종 동의요건 완화, 용적률 상향, 금융지원 등의 조치로 지역 내 주택사업을 지원하는 방식이다.
‘청년 원가 주택’과 ‘역세권 첫 집’, 임대·분양을 혼합한 민간분양 신(新)모델 도입 등을 통해 진입장벽을 낮춘 부담 가능한 주택 공급도 늘려나간다는 계획이다. 이를 통해 “끊어진 주거사다리를 복원하겠다”는 구상이다.
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| ▲ 단계별 맞춤형 주거지원 프로그램. [국토교통부 제공] |
대선 공약인 ‘청년 원가 주택’과 ‘역세권 첫 집’은 통합 사업으로 추진된다.
이를 오는 9월에 통합 브랜드화하고, 입지·수요 등에 따라 도심 원룸‧소형, 신도시 중소형 등 다양한 유형으로 공급하겠다는 계획이다.
용적률 상향에 따른 기부채납 물량과 공공택지 물량 등을 청년·신혼부부·생애최초 구입자 등에게 건설원가 수준(시세의 70% 이하)에 공급한다. 이때 저금리로 40년 이상 초장기 대출을 제공해 초기 부담을 낮춰준다.
3기 신도시 선호지, 도심 국공유지, 역세권 등 우수 입지 중심으로 총 50만호 안팎을 공급할 예정이다.
‘청년 원가 주택’과 ‘역세권 첫 집’은 의무 거주기간(5년) 이후 공공에 환매할 수 있으며, 환매 시 매각 시세차익 70%만 수분양자에게 돌아가도록 하는 방식으로, 시세차익 일부를 환수함으로써 공공성도 확보하겠다는 계산이다.
최장 10년간 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 자유롭게 선택할 수 있는 새로운 모델인 ‘내 집 마련 리츠 주택’도 도입된다.
주택도시기금 등이 출자한 민간 리츠가 공급주체로서, 수분양자는 분양가의 절반으로 최대 10년 간 임대거주가 가능하며, 나머지 절반은 분양전환할 때 감정가로 납부하게 된다.
분양을 선택하지 않을 경우, 임대로 거주한 기간도 청약 가입 기간으로 인정하는 방안을 검토한다.
‘내 집 마련 리츠 주택’은 우선 공공지원 민간임대 용지로 공급 예정인 기존 택지 중 우수 입지를 선정해 시범사업으로 올해 하반기 택지공모에 들어가고, 수요자 호응 등을 봐가며 세부 모델을 확정해 도심입지 등에도 확대해 나간다는 계획이다.
서울시 등이 추진하는 토지임대부 주택의 공급 활성화를 위해 지방자치단체의 자율성도 강화한다.
한국토지주택공사(LH) 만 허용돼 있는 환매 주체를 서울주택공사(SH) 등 지방공기업에도 허용하고, 환매된 주택을 토지임대부로 재공급할 수 있는 근거를 명확히 한다.
지자체장이 입지특성 등을 감안해 토지임대료를 법정 기준과 달리 높이거나 낮춰 운용할 수 있도록 하고, 지자체장이 적정 수준의 수분양자 이익을 인정하는 방안도 검토한다.
토지임대부 주택이란 토지는 사업시행자가 소유한 채, 주택소유권 만 소유자에게 분양해 저렴하게 공급하는 주택이다.
정부는 또 반지하·고시원 등 재해취약 주택에 대해서는 주거복지망 강화 등 입체적인 접근을 토대로, 연말까지 종합적인 해소방안을 마련하기로 했다.
우선 9월부터 관계부처·지자체와 협력해 해결책 마련을 위한 연구용역과 재해취약주택 및 거주자에 대한 실태조사에 착수한다
거주자의 공공·민간 임대주택 이주를 지원하고, 이주를 원치 않는 가구에 대해서는 주택 개보수를 지원할 계획이다.
이를 재해취약주택을 우선 매입해 공공임대로 리모델링하고 지하층은 커뮤니티 시설 등 용도변경을 추진하는 한편, 비정상거처 거주자 우선공급을 연 1만호 이상으로 확대하고 도심 신축매입 및 전세임대 물량 확대 등을 추진한다.
공공임대만으로 수요 충족이 어려운 제약 등을 감안해 민간임대 이주를 희망할 경우 전세보증금 무이자 대출을 지원하고, 주거급여 지원 확대 등 전반적인 주거복지망을 강화해 나갈 작정이다.
아울러, 재해취약주택 밀집 지역의 위험 해소와 주거환경 개선을 위해 정비구역 지정요건 완화 등 정비사업 여건 개선을 추진하고, 세입자 주거지원 강화 방안도 빈틈없이 마련할 계획이다.
정부는 출범 100일안에 마련된 ‘국민 주거안정 실현방안’을 토대로, 주택공급 확대를 통한 주거 안정이라는 국민과의 약속을 이행하기 위해 최선을 다할 계획이다.
국토부는 이달 층간소음 저감·개선대책 발표를 시작으로 다음달에는 재건축 부담금 감면대책과 청년주거지원 종합대책을 공개하고, 10월에는 추가 신규택지 발표, 12월에는 청년원가 주택 등 사전청약과 ‘내집마련 리츠 주택’ 택지공모, 내년 상반기에 민간도심복합사업 공모 등 후속대책을 연이어 발표할 예정이다.
국토부는 이번 대책과 관련한 행정 조치와 입법 사항은 연내 모두 완료할 계획이다.
원희룡 장관은 “이제는 공급 정책을 과거의 물량 위주에서, 주택의 품질, 정주환경, 안전, 주거복지까지 합쳐 근본적으로 혁신해 나가야 한다”며 “앞으로도 양질의 충분한 주택공급으로 근본적 시장안정을 도모하고, 국민들께 내집 마련의 기회와 희망을 돌려드릴 수 있도록 모든 역량을 집중해나가겠다”고 밝혔다.
[메가경제=류수근 기자]
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