[소득세법 시행령 개정] 다주택 양도세 중과 1년간 한시적 배제..."최고세율 82.5%→49.5% 경감"

부동산 / 류수근 기자 / 2022-05-12 15:31:38
15년새 10억→20억 오른 집 팔면 3주택자 양도세 4억2525만원 경감
다주택자 주택보유기간 재기산(리셋) 규정 폐지...실제 보유·거주기간 인정
일시적 2주택자, 종전주택 양도기한 1년→2년 완화...세대원 전입요건 삭제

새 정부 출범과 함께 다주택자 양도소득세 중과가 1년간 한시적으로 중단됐다. 또 일시적 2주택자의 양도세 비과세 요건이 완화되고, 다주택자에 적용되던 주택 보유·거주기간 '리셋' 규정도 폐지됐다.

이에 따라 그간 잠겼던 매물이 얼마나 시장에 나오고 거래량이 늘어날지에 관심이 집중되고 있다.

기획재정부는 지난 9일 이같은 내용의 소득세법 시행령을 발표했다. 개정 시행령은 10일부터 17일까지 입법예고를 거친 뒤 오는 24일 국무회의를 거쳐 이달 말 공포될 예정이다.
 

▲ 새 정부가 출범한 지난 10일부터 다주택자에 대한 양도세 중과세도 1년간 한시적으로 배제됐다. 조정대상지역에서 이사 등으로 거주지를 옮기면서 일시적 2주택자가 된 사람은 2년 이내에 기존 주택을 처분하면 양도소득세를 면제받을 수 있다. 사진은 이날 여의도 63스퀘어에서 본 서울 아파트. [서울=연합뉴스]

기재부는 이같은 개정사항은 모두 납세자에게 유리한 개정임을 고려해 시행령 개정일 이전인 10일 양도분부터 소급 적용한다고 밝혔다. 시행령의 공포일은 이달 말이지만 개정 내용은 이미 10일부터 앞당겨 시행되고 있는 것이다.

개정 시행령의 내용은 세 가지다. ▲ 다주택자에 대한 양도세 중과를 1년간 한시 배제하고, ▲ 1세대 1주택 양도세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도(‘리셋’ 규정)를 폐지하며, ▲ 이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 완화하는 내용이다.

대통령직 인수위원회는 지난 3월 31일 새 정부 출범 직후 이같은 내용을 시행할 계획이라고 발표했고, 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관도 지난 2일 인사청문회에서 이같은 내용을 조속히 개선하겠다는 계획을 밝힌 바 있다.

다주택자 양도세 중과 1년간 한시 배제

▲ 다주택자 중과 한시 배제에 따른 세부담 변화. [기재부 제공]

현행 소득세법은 조정대상지역 내에서 주택을 처분하게 되면 2주택자에 대해서는 양도세 기본세율(6∼45%)에다 20%포인트를, 3주택자에는 30%포인트를 중과하고, 장기보유특별공제(장특공제)는 배제한다.

이는 다주택자가 규제지역에서 집을 팔 경우 양도 차익의 최고 75%를 세금으로 내야 한다는 뜻이다. 여기에다 지방세를 포함하면 세금이 무려 82.5%까지 상승한다.

이같은 중과 조치는 부동산 시장 관리 목적으로 행하지만 다주택자에게 세 부담이 지나치다는 지적과 함께 매물감소를 초래하는 주택매매의 장애요인으로 지적받았다.

서울 주택거래량은 2017년 18만8천 건에서 2021년엔 12만7천 건으로 급감했다. 여기에는 다주택자 중과 조치도 적잖은 영향을 미쳤을 것으로 전문가들은 보고 있다.

개정된 시행령은 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택에 대해 1년간(22.5.10~23.5.9) 한시적으로 기본세율과 장특공제를 적용하는 내용이 담겼다.

이에 따라 주택을 2년 이상 보유한 다주택자는 중과세율을 적용받지 않고 최고 45%의 기본세율(지방세 포함 시 49.5%)로 주택을 처분할 수 있고, 주택을 3년 이상 보유했을 경우에는 장특공제를 통해 양도 차익의 최대 30%까지 공제를 받을 수도 있다.

예를 들어, 10억에서 15억원으로 오른 10년 보유 주택(양도차익 5억원)이라면, 9일 이전까지는 2주택의 경우 2억7310만원, 3주택 이상의 경우 3억2285만원의 세금을 내야했다. 그러나 이번 시행령 개정으로 10일부터는 2주택 이상은 모두 1억3360만원만 내면 된다.

기존 중과 대비 개정된 시행령으로 인해 2주택은 1억3950억원, 3주택 이상은 1억8925억원을 덜 내게 된다.

10억원에서 20억원으로 오른 15년 보유 주택(양도차익 10억원)이라면, 9일 이전까지는 2주택의 경우 5억8305만원, 3주택 이상이면 6억8280만원의 세금을 내야했다. 그러나 이번 시행령 개정으로 2주택 이상은 모두 2억5755억원만 내면 된다.

기존 중과 대비 2주택은 3억2550억원, 3주택 이상은 4억2525만원 감세효과가 생긴다.

1세대 1주택 양도소득세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도 폐지

▲ 1세대 1주택 양도소득세 비과세 가능 시점. [기재부 제공]

이번 소득세법 시행령 개정안에는 다주택자에 적용되는 주택 보유·거주기간 재기산 제도인 일명 ‘리셋’ 규정도 원점으로 돌리는 조치가 포함됐다.

지난해부터 시행된 리셋 규정은 다주택자가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우 최종적으로 1주택자가 된 날부터 보유·거주기간을 새로 기산하도록 했다. 이 규정은 2019년 2월 12일 개정됐으며 약 1년 10개월의 유예기간을 거쳐 2021년 1월 1일부터 시행돼왔다.

현재 1세대 1주택자가 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 보유·거주 요건을 채워야 한다. 그런데 이때 다주택 상태로 주택을 보유한 기간은 인정하지 않겠다는 게 그간 리셋 규정의 골자다.

이로 인해 과거에 2년 보유·거주한 경우에도 새로 계산되는 2년 기간을 채우기 위해, 임차인을 내보내고 임대인이 입주하는가 하면, 비과세를 받기 위해 최종 1주택이 된 시점부터 2년간 매물이 묶이는 등의 부작용이 발생했다.

하지만 개정 시행령은 주택 수와 관계없이 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 보유·거주기간을 계산해 1세대 1주택 비과세를 적용하기로 했다. 2년 보유·거주한 경우 1주택이 된 시점에 곧바로 비과세를 적용받고 매도할 수 있게 됐다.

예를 들면, A·B·C 3주택을 보유한 다주택자가 A주택과 B주택을 차례로 팔고 C주택 1채만 남았다면, 9일 이전에는 C주택을 2년간 보유하고 실제로 거주했다고 하더라도 B주택을 처분해 1주택자가 된 시점부터 추가로 2년간 보유·거주기간을 충족해야 1주택 비과세를 받을 수 있었다.

하지만 리셋 규정이 폐지됨에 따라, 앞으로는 B주택을 매도하고 곧바로 C주택을 처분하더라도 1주택 비과세를 받을 수 있다. 이미 C주택을 보유하고 실거주했던 2년으로 보유·거주기간 조건을 충족한 것으로 인정받기 때문이다.

이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화

▲ 일시적 2주택 양도소득세 비과세 가능 기간. [기재부 제공]

기재부는 주택 수와 관계없이 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 보유·거주기간을 계산해 1세대 1주택 비과세를 적용하기로 했다.

그동안은 조정대상지역인 경우, 일시적으로 주택 2채를 보유하게 된 사람이 신규주택 취득일부터 1년 내에 종전 주택을 처분하고 세대원 전원이 신규 주택으로 전입해야만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었다.

예를 들면, 2021년 1월 1일에 이사를 위해 신규주택을 취득한 사람이라면 2021년 12월31일까지 주택 양도를 마치고 신규 주택 전입 절차까지 마친 경우에만 비과세가 적용됐다.

이는 문재인 정부 당시 9·13 대책과 12·16 대책에 따른 조치로, 잇따른 규제 발표를 거치면서 양도 기한이 당초 3년에서 1년까지 줄어들었던 결과다.

이렇다 보니 일부 매도자들은 비과세를 받기 위해 급매로 주택을 내놓았음에도 주택거래 급감 상황에서 1년 이내 팔리지 않아 비과세를 적용받지 못하는 경우가 발생했다. 또 세대원 전원이 이사하기 어려운 다양한 사정이 있음에도 이를 고려하지 않고 일률적으로 규제하는 문제도 제기됐다.

이에 따라 실거주 1주택자들의 정상적인 ‘주택 갈아타기’를 저해하는 조치라는 지적을 받았다.

하지만 이제부터는 조정대상지역 내 일시적 2주택 상황이 1년에서 2년으로 완화되고, 세대원 전원의 신규주택 전입 요건은 완전히 삭제됐다. 다만 이외의 경우 양도기한 3년은 유지된다.

2021년 1월 1일에 신규주택을 취득했다면 2년 이내인 2022년 12월 31일까지만 종전 주택을 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있게 된 것이다.

기재부는 현실 여건에 맞게 충분한 매도기한을 부여함으로써 납세자 편의가 향상되고 ‘주택 갈아타기’가 원활해질 것으로 보고 있다.

 

[메가경제=류수근 기자]

 

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