강남 3구 제외 보편화, 지방은 미분양
[메가경제=장준형 기자] 부동산 시장 침체로 프리미엄이 사라지면서 아파트 분양시장에서 수분양자만 '봉'이 되고 있다.
분양가 상한제 폐지와 공사비용 증가로 분양가가 천정부지로 치솟는 가운데 지난해 강남 3구(서초·강남·송파구)를 제외한 전 지역에서 아파트 분양가가 시세보다 비쌌던 것으로 분석됐다.
부동산R114에 따르면 지난해 서울에서 공급된 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 3508만원으로 전년 3476만원에 비해 0.9% 올랐다.
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| ▲서울 시내 아파트 단지들. [사진=연합뉴스] |
반면 서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 2021년 4277만원에서 2022년 4130만원, 2023년 4025만원 등으로 2년 연속 하락했다.
2021년에는 3.3㎡당 평균 분양가가 시세보다 1478만원 저렴했지만, 그 격차가 2022년에는 654만원, 지난해 517만원으로 2년 동안 3분의 1 가격으로 격차가 줄어 들었다.
서울 전체 지역을 놓고 보면 분양가가 시세를 앞지르지 않았지만 분양가 상한제가 유지되는 강남 3구를 제외하면 분양가가 시세를 앞지른 것으로 나타났다.
정부는 작년 1월 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 전 지역에 분양가 상한제 적용을 해제했다.
지난해 강남 3구를 제외한 서울 지역의 3.3㎡당 분양가는 평균 3505만원으로 전년(3442만원)에 비해 63만원, 2년 전(2549만원)에 비해서는 956만원 급등했다.
반면 강남 3구를 제외한 3.3㎡당 평균 매매가는 2021년 3506만원에서 2022년 3276만원, 2023년 3253만원 등으로 2년 연속 하락했다.
이에 따라 2021년 시세보다 957만원 낮았던 분양가가 2022년에는 시세를 추월했고, 그 격차가 지난해에는 252만원으로 대폭 확대됐다.
경기 지역도 지난해 분양가가 시세를 추월한 것으로 나타났다.
경기 지역 3.3㎡당 평균 분양가는 2022년 1578만원에서 지난해 1867만원으로 289만원(18.3%) 오른 반면, 매매가는 1787만원에서 1710만원으로 77만원(4.3%) 하락했다.
인천의 경우 작년 3.3㎡당 분양가가 평균 1천713만원으로 시세(1천393만원)보다 320만원 높았다.
지방 역시 3.3㎡당 평균 분양가가 1575만원으로 시세(1139만원)보다 436만원이나 비쌌다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "분양가 상한제가 풀리고 공사비가 오르면서 분양가는 뛰어올랐지만, 시세는 하락하면서 분양가가 시세를 추월했다"면서 "특히 분양가와 시세 격차가 큰 지방의 경우 미분양에 시달리고 있다"고 말했다.
한편, 강남 3구에서는 지난해 예정됐던 주요 재건축 단지들의 분양이 올해로 대부분 미뤄지면서 3.3㎡당 평균 분양가는 3598만원으로 전년도(6231만원)에 비해 오히려 대폭 내려 평균 시세(6521만원)를 한참 밑돌았다.
지난해 강남 3구에서는 송파구 문정동 힐스테이트e편한세상을 빼면 주목할만한 대단지 아파트 분양이 없었다.
강북지역에서 역대 최고가 분양 아파트가 등장하기도 했다. 서울 광진구 광장동 옛 한강호텔 부지에 들어서는 '포제스 한강'은 3.3㎡당 평균 1억1500만원에 분양을 앞두고 있다.
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