[메가경제=박선영 기자] 대신증권이 대신밸류리츠 상장 이후 12번째 지분 매입에 나섰다. 서울 도심권(CBD) 프라임 오피스인 ‘대신343’의 안정적인 임대수익과 배당 여력에 비해 주가가 저평가됐다는 판단에서다. 스폰서가 시장에서 지속적으로 주식을 사들이며 책임투자를 강화하는 가운데 향후 추가 자산 편입을 통한 리츠 대형화와 주가 회복으로 이어질지가 관건이다.

대신증권은 대신밸류리츠 지분을 추가 취득했다고 10일 밝혔다.

 

▲ [이미지=대신증권 제공]

 

대신증권은 지난 3일부터 7일까지 대신밸류리츠 주식 1만 3888주를 장내에서 매수했다. 취득금액은 총 5168만 원이다.

이번 매입은 대신밸류리츠가 지난해 7월 유가증권시장에 상장한 이후 대신증권이 진행한 12번째 지분 취득이다.

상장 당시 대신증권은 대신밸류리츠 주식 1080만 주를 보유해 지분율 18.1%를 기록했다. 총 발행주식 5978만 주 가운데 사전 기업공개(Pre-IPO) 기관투자자가 49.6%, 공모 일반투자자가 32.3%를 각각 보유하는 구조였다.

대신증권은 상장 이후에도 시장에서 대신밸류리츠 주식을 꾸준히 사들이고 있다. 리츠의 중장기 성장성과 배당 경쟁력에 비해 현재 주가가 내재가치를 충분히 반영하지 못하고 있다는 판단이다.

스폰서가 상장 이후 1년여 동안 12차례에 걸쳐 지분을 추가 취득했다는 점은 일반적인 자사주 매입과는 성격이 다르다.

대신밸류리츠와 대신증권은 별도 법인이다. 대신증권이 리츠의 자기주식을 매입하는 것이 아니라 스폰서이자 주요 주주로서 시장에서 대신밸류리츠 주식을 추가 취득하는 구조다.

따라서 이번 매입은 유통주식 수를 줄이는 자사주 매입·소각과 달리 대신증권의 보유 지분을 확대하는 효과가 있다.

대신증권이 반복적으로 지분을 늘리는 배경을 이해하려면 대신밸류리츠의 수익구조를 살펴볼 필요가 있다.

대신밸류리츠는 대신파이낸셜그룹이 선보인 첫 공모 상장 리츠(REITs·부동산투자회사)로, 서울 중구 삼일대로에 위치한 그룹 본사 사옥 ‘대신343’을 핵심 기초자산으로 보유하고 있다.

대신343은 지하 7층~지상 26층, 연면적 5만 3369.3㎡ 규모의 프라임급 오피스다. 2017년 6월 준공됐으며 서울 도심권에 자리하고 있다.

임대율은 100%다. 대신프라퍼티가 임차하고 대신증권을 비롯한 대신파이낸셜그룹 계열사가 전차하는 마스터리스 구조로 운영된다. 임차기간은 2025년부터 2032년까지 7년이며 추가로 3년을 연장할 수 있는 옵션을 두고 있다.

마스터리스는 한 임차인이 건물 전체를 장기간 임차하는 방식이다. 개별 임차인을 각각 확보해야 하는 일반적인 오피스와 달리 장기간 임대수익을 예측하기 쉽다는 장점이 있다.

대신밸류리츠의 경우 스폰서 그룹 계열사가 실제 사옥으로 사용하고 있어 공실 위험을 낮추고 안정적인 임대수익을 확보하는 구조를 갖췄다.

이 같은 임대수익은 리츠 투자자에게 지급하는 배당의 기반이 된다. 대신밸류리츠는 분기배당을 실시하는 구조로 설계됐다. 상장 당시 제시한 목표 배당수익률은 7년 평균 약 6.35% 수준이었다.

리츠는 일반 기업과 달리 보유 부동산에서 발생하는 임대수익이 핵심 현금흐름이다. 이에 따라 주가 수준을 판단할 때는 보유 부동산의 가치와 순자산가치(NAV), 배당수익률 등을 함께 살펴본다.

주가가 순자산가치를 크게 밑돈다면 자산가치 대비 할인된 것으로 평가할 수 있지만 할인 자체가 곧 투자 기회를 의미하는 것은 아니다.

부동산 가격 전망과 시장금리, 차입금 규모, 차환 비용, 향후 배당 여력 등이 주가에 함께 반영되기 때문이다.

특히 금리는 리츠의 기업가치와 밀접한 변수다. 리츠는 부동산을 매입하면서 차입금을 활용하기 때문에 금리가 오르면 이자비용과 차환 부담이 커질 수 있다. 동시에 채권 등 안전자산의 수익률이 높아지면 배당을 주요 수익원으로 삼는 리츠의 상대적인 투자 매력이 낮아질 가능성도 있다.

반대로 장기 임대계약으로 안정적인 현금흐름을 확보하고 차입 비용을 관리한다면 시장 변동성이 커지는 상황에서도 배당 안정성을 높일 수 있다.

대신밸류리츠가 단일 자산 리츠에서 벗어나 얼마나 빠르게 자산을 확대할지도 중장기 기업가치를 결정할 변수다.

대신밸류리츠는 대신343을 시작으로 대신파이낸셜그룹의 핵심 자산을 순차적으로 편입하는 성장전략을 추진하고 있다.

상장 당시에는 5년 안에 자기자본 2조 원 이상의 대형 리츠로 성장한다는 목표를 제시했다. 서울 도심권(CBD)과 강남권(GBD) 등 주요 업무지역의 오피스를 중심으로 자산 포트폴리오를 확대한다는 구상이다.

지난해 6월 말 기준 대신밸류리츠의 연결 기준 총자산은 7201억 원이었다. 향후 새로운 부동산을 편입하면 임대수익원을 다변화하고 자산 규모를 키울 수 있다는 장점이 있다. 현재 대신343에 집중된 자산구조를 분산하는 효과도 기대할 수 있다.

반면 신규 자산을 어떤 가격에 매입하고 자금을 어떻게 조달할지는 기존 주주에게 중요한 문제다.

유상증자를 통해 자금을 조달하면 기존 주주의 지분 희석 가능성이 있고 차입을 늘리면 이자비용 부담이 커질 수 있다. 결국 리츠의 외형 확대 자체보다 배당과 주당가치를 훼손하지 않으면서 우량 자산을 편입할 수 있는지가 성장전략의 핵심이다.

스폰서인 대신증권의 지속적인 지분 매입도 이 과정에서 주목받을 수 있다. 스폰서와 일반 주주의 이해관계를 일정 부분 일치시키고 리츠의 장기 성장에 대한 신뢰를 시장에 전달할 수 있기 때문이다.

다만 스폰서의 지분 확대가 대신밸류리츠의 주가 상승이나 향후 배당을 보장하는 것은 아니다. 투자자는 지분 매입 자체보다 기초자산의 가치와 임대수익, 차입구조, 실제 배당 실적, 신규 자산 편입 전략 등을 함께 살펴볼 필요가 있다.

대신증권은 현재 주가가 자산가치와 배당 매력을 충분히 반영하지 못하고 있다고 보고 향후에도 지분 확대를 이어갈 방침이다.

대신증권 관계자는 “현재 대신밸류리츠 주가는 자산가치와 배당 매력을 충분히 반영하지 못한 저평가 구간으로 판단하고 있다”며 “책임 있는 주주로서 향후에도 지속적으로 지분을 확대해 기업가치 제고와 주주가치 향상에 힘쓰겠다”고 말했다.

 

 

 

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