[메가경제=정태현 기자] 수도권 물류센터 시장이 프로젝트파이낸싱(PF) 경색과 공사비 상승에 따른 신규 개발 위축으로 공급 감소 국면에 접어들었다는 분석이 나왔다. 신규 개발원가보다 기존 자산 가격이 낮게 형성되면서 우량 물류센터와 부실자산을 중심으로 투자 전략도 차별화되고 있다.

신영에셋은 수도권 물류센터 시장 분석과 투자 전략을 담은 ‘수도권 물류센터 시장 동향 및 전망 리포트’를 발간했다고 22일 밝혔다. 

 

▲ 수도권 물류센터 최신 거래 사례 [표=신영에셋]

리포트는 금융권 PF 경색과 원자재·인건비 상승에 따른 공사비 급등으로 신규 개발의 사업성이 낮아지면서 수도권 물류센터 시장이 구조적인 ‘공급 절벽’ 단계에 진입했다고 진단했다.

현재 수도권 A급 상온 물류센터의 실효 개발원가는 평당 800만~1000만원 수준으로 추산됐다. 반면 실거래가는 평당 500만~1000만원으로 신규 개발원가보다 20~30% 낮은 수준에 형성돼 있다. 경·공매 시장 부실자산 가격은 평당 450만~550만원으로 개발원가의 50~60% 수준까지 내려왔다.

신영에셋은 신규 개발 비용과 기존 자산 가격의 격차가 자산가치의 추가 하락을 제한하는 하단 지지선으로 작용하고 있다고 분석했다. 금리 변동성에도 A급 자산 매매가격이 보합세를 보이면서 자본환원율(Cap Rate)은 5.0~5.5% 수준에서 형성되고 있다.

투자 주체별 움직임도 엇갈리고 있다. 금리 부담과 레버리지 비용으로 단기 배당을 추구하는 자금의 관망세가 이어지는 반면 장기 운용 역량을 갖춘 국내 기관과 전략적 투자자(SI), 블랙스톤·KKR·스타우드캐피탈 등 글로벌 투자자들은 수도권 프라임급 자산과 대형 포트폴리오 인수에 나서고 있다.

신영에셋에 따르면 지난해 수도권 물류센터 거래에서 해외자본이 차지한 비중은 74.7%에 달했다.

임대차 시장도 공급 감소와 입지별 선호 차이가 맞물리면서 변화를 보이고 있다. 무상임대(Rent Free)가 줄어드는 가운데 연 2.0~3.0% 수준의 임대료 정률 인상과 소비자물가(CPI) 연동 조항이 계약 구조에 반영되고 있다. 이에 따라 순영업소득(NOI)과 현금흐름 안정성도 개선되는 흐름이라고 리포트는 분석했다.

신영에셋은 시장 변화에 대응한 투트랙 투자 전략도 제시했다. 우량 임차인과 장기 임대차 계약을 확보한 A급 물류센터를 신규 개발원가보다 낮은 가격에 인수하는 코어(Core) 전략과 경·공매 부실자산을 매입한 뒤 용도 전환과 임대차 재구조화를 통해 가치를 높이는 밸류애드(Value-Add) 전략이다.

권역별로는 서부·서북부권에서 라스트마일 입지를 갖춘 프라임 자산의 선별적 인수를, 동남·남부권에서는 실거래가와 경·공매 가격 간 차이를 활용한 가치 제고 전략을 제시했다.

진원창 신영에셋 투자자문본부 이사는 “지금 수도권 물류센터는 새로 짓는 것보다 기존 자산을 사는 편이 유리한 구간”이라며 “신규 공급이 막힌 상황에서 이미 준공된 우량 자산의 희소성은 점차 높아질 것”이라고 말했다.

한편 투자자문본부 컨설팅팀은 신영에셋의 데이터 기반 리서치와 자문 역량 강화를 위해 올해 신설된 조직이다. 

 

 

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